Finance & Real Estate

Bližší pohled na některé problémy

V rámci naší praxe se stále častěji setkáváme s nemovitostmi, u kterých se vyskytují nějaké právní problémy. Jejich příklady jsou uvedeny na stránce, kde představujeme naši službu PRVNÍ POMOC v realitách. Níže jsou některé z nich popsány podrobněji.

Zástavní práva a věcná břemena

Najdete je na výpisu z katastru nemovitostí. Nejčastěji se jedná o zástavní právo ve prospěch banky, která vám poskytla hypotéku na koupi, případně stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. Dále tam můžete najít různá věcná břemena, jejichž škála je velmi široká. Může se jednat např. o služebnost bytu, služebnost inženýrské sítě, služebnost stezky a cesty, užívací právo apod. Většina těchto věcných práv nemovitost zatěžuje, snižuje jejich tržní hodnotu a bývají také často překážkou při zřízení hypotéky nebo při prodeji nemovitosti.

Pokud chcete prodat nemovitost, na které vázne zástavní právo banky, a kupující chce využít na úhradu kupní ceny hypotéku, je potřeba vědět, jak nastavit její podmínky, aby mohl být původní závazek vyvázán. Může však nastat i taková situace, že hypotéka již byla splacena, ale zástavní právo se z katastru nemovitostí nevymazalo. To samé se může týkat i věcných břemen. Nejčastěji to bývá v situacích, kdy věcné břemeno bylo v minulosti zřízeno ve prospěch osoby, která později zemřela. Věcné břemeno tak již právně zaniklo, ale z katastru nemovitostí se jeho záznam neodstranil. Toto vše je před prodejem nemovitosti nebo vyřízením hypotéky potřeba dořešit a dát do pořádku.

Může nastat ale i opačná situace, kdy je potřeba nějaké věcné břemeno nově zřídit. Existují totiž i věcná břemena, která nemovitost nezatěžují, ale naopak se zřizují v její prospěch. Nejčastěji to bývá v situacích, kdy je potřeba právně ošetřit například přístup k nemovitosti přes cizí pozemek, právo užívat studnu na cizím pozemku, vedení inženýrských sítí přes sousední pozemky apod. Bez toho opět banka může odmítnout nemovitost jako zajištění hypotéky, nebo kupující může odmítnout takovou nemovitost koupit.

Příklad úspěšně realizovaného obchodu - prodej rodinné chatky a spousta věcných břemen

Jako příklad úspěšně vyřešeného obchodu může sloužit prodej chaty v okrese Mladá Boleslav. Zprvu jasný a běžný obchod se změnil ve velice komplikovaný případ. Jednalo se o rekreační chatku se souvisejícími pozemky uprostřed chatové osady. Chatku s několika pozemky vlastnil náš klient a další sousední pozemek patřil jeho bratrovi. První problém jsme zjistili hned po nahlédnutí do listů vlastnictví (LV). Bylo tam uvedeno několik věcných břemen, kterými bylo ošetřeno vedení elektřiny a vodovodu přes dané pozemky a rovněž pěší přístupy k okolním chatkám. Problém byl v tom, že věcná břemena se nevázala k jednotlivým nemovitostem, jak bývá zvykem, ale přímo k osobám vlastníků (prodávajících). Převodem vlastnického práva na nové vlastníky by všechna věcná břemena zanikla. Bylo tedy potřeba vše smluvně přepracovat a nechat znovu zapsat do katastru nemovitostí. Zároveň přístup k jedné ze sousedních chat, který vedl přes prodávané pozemky, nebyl vůbec právně ošetřen. Nechali jsme tedy do katastru nemovitostí nově zapsat služebnost cesty a stezky, aby sousední chata nezůstala zcela bez právně zajištěného přístupu. Aby toho nebylo málo, zjistili jsme dále, že přístup autem k prodávané nemovitosti sice fyzicky existuje, ale v katastrální mapě je zakreslen pouze v šíři cca 80 cm. To znamenalo, že pro banku, která poskytovala kupujícím hypoteční úvěr, nebyl dostatečně zajištěn přístup k dané nemovitosti. To je jednou z podmínek, aby banka akceptovala nemovitost jako zástavu. Museli jsme tedy projednat s majitelem pozemku, přes který vede příjezdová cesta, zda by souhlasil s geometrickým rozšířením tohoto příjezdu, a následně objednat geometry, aby zaměřili plochu, která je pro průjezd autem potřeba. Soused s tím souhlasil, ale na oplátku požadoval zaměřit a vložit do katastru nemovitostí věcná břemena v jeho prospěch, která by mu zajistila bezproblémovou opravu nebo výměnu rozvodů vody a elektřiny, vedoucích přes prodávané pozemky. Ta totiž rovněž nebyla v katastru nemovitostí ošetřena. Vše se nakonec podařilo zdárně domluvit a vyřešit, ale kupující museli čekat více než dva měsíce, než všechny změny proběhly a byly zaneseny do katastru nemovitostí. Teprve potom banka uvolnila peníze z jejich hypotéky a mohlo dojít k dokončení prodeje.

Ne každý kupující by však byl ochoten tak dlouho čekat. Proto doporučujeme nechat si prověřit právní stav nemovitosti v dostatečném časovém předstihu před zahájením prodeje.

Chybějící stavební dokumentace, neúplná kolaudace apod.

Zejména u starších nemovitostí poměrně často narážíme na to, že nejsou v katastru nemovitostí zaevidovány v souladu s jejich skutečným stavem. Nešvarem bývají různé „černé stavby“, či naopak stavby, které jsou evidovány v katastru, ale ve skutečnosti již došlo k jejich odstranění.

Také se stává, že vlastník nemovitosti nemá k dispozici kompletní stavební dokumentaci nemovitosti. Přitom stavební zákon říká, že „vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastníka ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.“ Majitelé nemovitostí se domnívají, že když u staré nemovitosti dokumentace chybí, stačí kupujícímu oznámit, že se dokumentace nedochovala, a tím je vše vyřešeno. Někdy není ani možné zajistit dokumentaci z archivu stavebního úřadu, protože povinnost uchovávat stavební dokumentaci má pouze vlastník, nikoliv stavební úřad. V takových případech je potřeba nechat dokumentaci vypracovat znovu podle skutečného stavu. Pokud totiž vlastník nemovitosti dokumentaci kupujícímu nepředá, nebo ji předá v neaktuálním stavu, je to považováno za vadné plnění. Prodávající je zodpovědný za vady nemovitosti 5 let od prodeje a pokud by kupující během této lhůty zjistil, že nemovitost neodpovídá předané dokumentaci, může se domáhat slevy za vadné plnění či odstoupit od smlouvy.

Příklad úspěšně realizovaného obchodu  - prodej rodinného domu v Praze s nezapsanou garáží

Opět se mělo jednat o zcela bezproblémový obchod. Prodával se rodinný dům v Praze se zahradou a vedlejšími stavbami. Jednou z nich byla asi 30 let stará garáž. Ukázalo se však, že tato stavba není zapsána v katastru nemovitostí. Našli se zájemci o koupi nemovitosti, kteří chtěli k financování využít hypoteční úvěr. Aby však banka mohla hypotéku poskytnout, musela se garáž zlegalizovat, protože v tu chvíli vlastně právně neexistovala. Naštěstí majitelé měli k dispozici jak kolaudační rozhodnutí, tak i geometrický plán, takže se nemovitost nemusela nově zaměřovat ani nebylo třeba čekat na rozhodnutí stavebního úřadu. V tomto případě stačilo, aby náš advokát připravil podklady pro vklad do katastru nemovitostí, a ještě před dokončením prodeje a schválením hypotéky bylo vše dáno do pořádku. Bohužel, ne vždy je to takto jednoduché. Většinou nějaké dokumenty ke zlegalizování stavby majitelům chybí a obchod se tak protahuje.

Předkupní právo

Pokud máte nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, musíte při jejím prodeji řešit předkupní právo. To se týká i spoluvlastnictví nebytových jednotek v bytových domech, kdy je s daným spoluvlastnickým podílem spojeno právo výlučného užívání např. garážového stání, sklepa apod.

Předkupní právo obecně znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti (předkupníka) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých ho prodávající zamýšlí prodat zájemci o nemovitost. V případě prodeje bytové jednotky společně s garáží ve větších bytových domech může jít o desítky spoluvlastníků, vůči kterým je nutné ze strany prodávajícího uplatnit předkupní nabídku. Ne všichni spoluvlastníci také musí bydlet v jednom domě, takže je dohledat a prokazatelně jim koupi spoluvlastnického podílu nabídnout může být značně časově i finančně nákladné. Postup je takový, že předkupníkovi musí být oznámen obsah kupní smlouvy uzavřené se zájemcem a ten může své právo využít ve lhůtě 3 měsíců. Pokud své předkupní právo v této lhůtě nevyužije, je možné převést nemovitost na zájemce. V případě porušení předkupního práva se předkupník, kterému nebyla nabídka předložena, může domáhat neplatnosti smlouvy a/nebo náhrady škody, a to v promlčení lhůtě 3 let. Uplatnění předkupního práva např. ke garáži předkupníkem může znamenat, že zájemce o byt ztratí o koupi samotného bytu bez garáže zájem.

Pokud plánujete v budoucnu prodat svůj byt s garážovým stáním, na kterém vázne předkupní právo, a chcete se vyhnout obesílání ostatních spoluvlastníků a případnému tří měsíčnímu vyčkávání v nejistotě, je možné předkupní právo vyřešit předem. I to vám pomůžeme vyřešit, pokud se na nás obrátíte včas. Náš advokát nastaví procesy a smlouvy tak, aby se rizika z předkupního práva minimalizovala.

 

Výše popsané situace nejsou zdaleka úplným výčtem všech problémů, které v souvislosti s nemovitostí mohou nastat. Většina z nich je samozřejmě řešitelných, pokud však majitel nemovitosti zná postup a ví, kam se obrátit.

Naši službu PRVNÍ POMOC v realitách jsme spustili proto, abychom majitele na možné problémy týkající se nemovitostí upozornili a pomohli jim je včas vyřešit. Pokud budou v budoucnu řešit prodej, darování, příp. hypotéku na přístavbu či rekonstrukci svých nemovitostí, budou mít jistotu, že realitní obchod pak proběhne hladce a bez problémů. Pojmenování naší služby PRVNÍ POMOC v realitách má vyjadřovat to, že klientům nabízíme jakési „ozdravení“ jejich nemovitostí, které stejně jako zdravotní první pomoc musí být většinou poskytnuto velmi rychle a odborně.  

Pokud víte, že se vás některý z popsaných problémů týká, nebo si nejste jisti a chtěli byste svoji nemovitost prověřit, neváhejte se na nás obrátit.  Rádi vám poradíme a pomůžeme.