Pokud pronajímáte nemovitost, ať už je to bytová jednotka, dům, rekreační objekt nebo komerční prostor, máte povinnost z takto získaných příjmů odvést státu příslušnou daň, a to podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů.

Zákon rozlišuje, zda pronajímanou nemovitost vlastníte jako fyzická osoba, nebo jde o nemovitost zapsanou v obchodním majetku. V prvním případě se příjmy z pronájmu daní podle § 9 výše uvedeného zákona, v druhém případě se uplatní § 7 příjmy z podnikání a samostatné výdělečné činnosti.

My se v tomto článku budeme věnovat pouze první variantě, tedy když je pronajímatelem fyzická osoba. Nejdůležitější informací je, že musíte příjmy z pronájmu zahrnout do svých celkových ročních příjmů a podat včas daňové přiznání.

Pokud jste OSVČ, uvedete ve svém daňovém přiznání příjmy ze samostatné výdělečné činnosti, tak jak jste zvyklí, a kromě toho vyplníte přílohu 2, ve které se uvádí právě příjmy z pronájmu.  

Pokud jste zaměstnanec a zároveň si přivyděláváte pronájmem nemovitosti, podáváte si daňové přiznání sami. Zaměstnavatel jej za vás neřeší. Opět se neobejdete bez přílohy č. 2.  

Pokud máte příjmy z pronájmu jako fyzická osoba, neplatíte z těchto příjmů sociální ani zdravotní pojištění. A pokud pronajímáte nemovitost, která je společným majetkem manželů, zdaňuje příjmy z pronájmu pouze jeden z nich.

Příjmy z pronájmu jsou definovány jako příjmy plynoucí z pronájmu nemovitostí či jejich částí nebo bytů a jejich částí. Vždy je tedy potřeba započítat tyto příjmy i v případě, kdy pronajímáte jen část nemovitosti, např. jedno patro ve svém rodinném domě, nebo jednu místnost v bytové jednotce.

Od příjmů z pronájmu si můžete odečíst výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti, a to buď ve skutečné výši, nebo procentem z příjmů z pronájmu (tzv. paušálem). Je třeba předem zvážit, který postup je pro vás výhodnější. Skutečné daňově uznatelné výdaje mohou být např. poplatky realitní kanceláři, úroky hypotéky na pořízení nemovitosti, náklady na vybavení, náklady na opravu a údržbu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitost atd. Pokud splácíte hypotéku, byt jste nově zařídili či zrenovovali, nebo jste zaplatili provizi realitní kanceláři, která vám vyhledala nájemce, bude pro vás tato varianta zřejmě výhodnější a zaplatíte tak nižší daně. Je však třeba myslet na to, že výdaje musí být zcela jasně evidované a prokazatelné finančnímu úřadu v případě kontroly, a to zpětně až 3 roky, nebo 8 let při vykázání daňové ztráty.

Pokud vaše náklady nejsou tak vysoké, aby se vám vyplatilo je evidovat a odečítat ve skutečné výši, může být pro vás jednodušší uplatňovat odpočet výdajů paušálem. V tom případě si od příjmů z pronájmu odečtete výdaje ve výši 30 % z těchto příjmů, nejvýše však do částky 600 tis. Kč. Je ale stále nutné vést evidenci příjmů a pohledávek.

A jak vysokou daň zaplatíte? To závisí na spoustě dalších faktorů, např. jak vysoké máte celkové příjmy, jaké a v jaké výši máte slevy na dani a daňové odpočty.

Pronájem nemovitosti je specifickým druhem příjmu, který se daní buď 15 % nebo 23 %. Záleží na vašem celkovém ročním příjmu. V roce 2021 byla totiž zrušena tzv. solidární daň a začala platit dvě daňová pásma, která se vztahují na všechny zdanitelné příjmy, tedy i příjmy z pronájmu. Říká se jim progresivní daň. Pokud váš daňový základ za rok 2022 nepřesáhne částku 1 867 728 Kč, vztahuje se na vás daň ve výši 15 % z příjmu. Pokud by váš daňový základ byl vyšší, odvedete z příjmů, které jsou nad tímto limitem, daň ve výši 23 %.

Daňové přiznání pak musí být podáno do prvního pracovního dne následujícího po 31. 3. V letošním roce to vychází na pondělí 3. 4. 2023. Daňové přiznání můžete odevzdat poštou nebo osobně na přepážce finančního úřadu v místě vašeho trvalého bydliště. Pokud byste to nestihli, nezoufejte. Přiznání můžete podat i elektronicky a v tom případě se lhůta pro podání prodlužuje až do 2. 5. 2023.

Papírování spojeného s daňovým přiznáním se vyhnete pouze ve dvou případech. Jedním z nich je situace, pokud jste zaměstnanec a vaše příjmy z pronájmu nepřesáhly limit 6 000,- Kč za rok. Druhý případ nastává tehdy, pokud nemáte jiné zdanitelné příjmy a příjmy z pronájmu nepřesáhly hranici 15 000,- Kč za rok. V ostatních případech, pokud byste daň z příjmů z pronájmu nezaplatili a přišla by na vás kontrola z finančního úřadu, zisk z pronájmu vám dopočítá, zdaní, a ještě na vás uvalí úroky z prodlení a penále. A to se v žádném případě nevyplatí.

Tímto článkem jsme vám chtěli připomenout vaší daňovou povinnost, pokud pronajímáte jakoukoliv svou nemovitost. Detailní informace týkající se daně z nemovitých věcí pak můžete najít na webových stránkách Finanční https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-prijmu/fyzicke-osoby/pronajimatel,  nebo se s případnými dotazy obraťte na příslušný finanční úřad.